Odločili ste se za oddajo vaše nepremičnine in eno izmed prvih vprašanj, ki ste si ga zastavili je kolikšno varščino postaviti kot pogoj za najem nepremičnine. Že prvi pregled nepremičninskih oglasov za oddajo nepremičnin vam razkrije, da se višina varščine razlikuje od oglasa do oglasa. Večina nepremičninskih oglasov ima kot pogoj najema zapisano varščino v višine 1 mesečne najemnine, kljub temu pa jih najdete kar nekaj, ki kot pogoj za najem zahtevajo 2, 3 ali celo več mesečnih najemnin v obliki varščine.

Preden odgovorimo na vprašanje kolikšno varščino zahtevati ob oddaji nepremičnine pa si oglejmo čemu sploh služi varščina. Varščina pri oddaji nepremičnine služi večim razlogom, predvsem pa se nanaša na kritje morebitnih finančnih izgub najemodajalca, ki lahko nastanejo v času najemnega razmerja in sicer:

• prvi razlog za varščino ob najemu nedvomno predstavlja redno poravnavanje mesečnih obveznosti najemnika – pogodbeno dogovorjene mesečne najemnine ter tekočih mesečnih stroškov nepremičnine. Torej v primeru, da najemnik ne izpolnjuje svojih rednih mesečnih obveznosti do najemodajalca, si lahko najemodajalec v celoti ali pa vsaj deloma pokrije stroške, ki so nastali kot posledica neporavnavanja obveznosti in prekine sodelovanje z najemnikom.
• drugi razlog za varščino pa izhaja iz morebitnih poškodb in popravil na nepremičnini ali notranji opremi, ki bi nastale zaradi malomarnosti najemnika. To pa še ne pomeni, da se lahko varščina ob koncu najemnega razmerja zadrži že ob najmanjši praski na parketu ali pokvarjenem sesalcu, ki smo ga kupili pred 20 – imi leti in ga je v času najemnega razmerja uporabljal najemnik. Ob tem je potrebno upoštevati pravilo normalne uporabe in obrabe tako nepremičnine kot notranje opreme. Vsakomur se zgodi, da mu ob pomivanju posode pade skodelica iz rok, se razbije in rahlo poškoduje tla v kuhinji – to pa še ne pomeni, da je bila s tem povzročena škoda v višini 400, 500 ali 1.000 €. Torej pri tem je potrebno uporabiti zdravo mero razuma in škodo na nepremičnini ali notranji opremi oceniti objektivno.

Sedaj smo spoznali 2 glavna razloga za varščino in se lahko vrnemo nazaj na višino varščine ob oddaji nepremičnine. Pri postavljanju višine varščine je tako potrebno izhajati predvsem iz trenutnega stanja nepremičnine in notranje opreme ob sklenitvi najemnega razmerja. V primeru, da je bila nepremičnina pred kratkim popolnoma obnovljena in opremljena z materiali / opremo višjega cenovnega razreda lahko postavimo višjo varščino npr. v višini dveh mesečnih najemnin. Enako logiko lahko uporabimo tudi pri novogradnjah. Novogradnje in popolnoma prenovljena stanovanja dosegajo tudi višje mesečne najemnine, kar pomeni, da si običajno potencialni najemnik ob sklenitvi najemnega razmerja lahko tudi privošči plačilo višje varščine.

Kadar oddajamo starejše stanovanje in smo ga predhodno le očistili, prebelili in dodatno opremili z nekaj kosi opreme nižjega cenovnega razreda ter belo tehniko in drugo zabavno elektroniko, ki nam je slučajno ostala od prenove lastne nepremičnine pa vam svetujem, da postavite nižjo varščino v višini 1 mesečne najemnine. To je tudi višina varščine, ki se je izoblikovala v praksi in jo je večina najemnikov tudi pripravljena plačati ob sklenitvi najemnega razmerja. Redkokateri najemnik bo pripravljen plačati več mesečnih najemnin v obliki varščine za stanovanje, kjer skupna vrednost celotne notranje opreme praktično ne presega ene ali dveh mesečnih najemnin. Običajno je mogoče že ob ob prvem pregledu fotografij nepremičninskega oglasa zaznati nižjo vrednost notranje opreme ali slabo stanje nepremičnine same.  Postavitev klasične varščine v višini 1 najemnine pa nam obenem tudi olajša oddajo, saj s tem lahko pridobimo večji izbor potencialnih najemnikov. Izbira pravega najemnika pa je bolj pomembna kot pridobiti 2, 3 ali celo več varščin za pokrivanje morebitnih finančnih izgub.

Morda se na koncu dotaknemo še nekaj razlogov, zakaj nekateri najemodajalci ob sklenitvi najemnega razmerja vseeno zahtevajo visoke varščine v višini dveh, treh ali več mesečnih najemnin za starejše in slabo opremljene nepremičnine. Razlogi za to običajno izhajajo predvsem iz slabih izkušenj z oddajo nepremičnine v preteklosti kot npr. neplačevanje rednih mesečnih stroškov in / ali pogodbeno dogovorjenih mesečnih najemnin, namerno poškodovanje nepremičnine in vgrajene opreme, kraja notranje opreme ob prekinitvi najemnega razmerja, itd.

Nihče ne more 100 % oceniti potencialnega najemnika že po nekaj minutah pogovora med ogledovanjem nepremičnine in vsak lahko sprejme napačno odločitev ne glede na to ali zahteva klasično varščino ali pa višjo varščino. Tveganje napačne odločitve izbire najemnika in potencialnih slabih izkušenj z oddajo nepremičnine v prihodnosti pa lahko nedvomno zmanjšamo z večjim izborom potencialnih najemnikov. Torej večja kot je izbira oseb, ki so pripravljeni z nami skleniti najemno razmerje, lažje bomo sprejeli pravo odločitev in izbrali pravega najemnika. Pravi najemnik pa bo svoje obveznosti poravnaval redno, za nepremičnino skrbel kot za svojo in ob koncu najemnega razmerja nepremičnino zapustil v enakem, upoštevajoč normalno obrabo ali celo boljšem stanju kot je bila ob njegovem prihodu. Ob tem pa bi želel ponovno poudariti, da je ob koncu najemnega razmerja potrebno poškodbe na nepremičnini in notranji opremi ocenjevati objektivno, kot če bi v času najemnega razmerja nepremičnino uporabljali sami. Torej ni vsaka praska na nepremičnini, poškodba na notranji opremi ali 20 let star pokvarjen hladilnik razlog za zadržanje dela ali celotne varščine ob zaključku najemnega razmerja.

Kakšne pa imate vi izkušnje z oddajo ali najemom nepremičnine? Dobre ali slabe? Ob sklenitvi najemnega razmerja zahtevate varščino v višini 1 ali več mesečnih najemnin? Ste morda najeli stanovanje, kjer je najemodajalec zahteval varščino v obliki več mesečnih najemnin? Koliko? Veseli bomo vsake vaše izkušnje, mnenja o najemu ali oddaji nepremičnine. Zapišite svojo izkušnjo v komentarjih spodaj.